Contrato de Arras auf Deutsch: Der wichtigste Vertrag beim Spanien-Kauf
Arras Penitenciales, Confirmatorias oder Penales? Der private Vorvertrag entscheidet beim Spanien-Kauf über zehntausende Euro – und über die Möglichkeit, kostenfrei aussteigen zu können.
Was ist ein „Contrato de Arras"?
Der Contrato de Arras ist ein privater Optionsvertrag, der in Spanien zwischen Kaufabsicht und notarieller Beurkundung (Escritura) abgeschlossen wird. Er ist nicht öffentlich beurkundet, dennoch rechtlich bindend – und steuert mit einer Anzahlung von typischerweise 10 % des Kaufpreises die gesamte weitere Transaktion.
Der Vertrag reserviert die Immobilie für den Käufer, nimmt sie vom Markt und definiert einen verbindlichen Notartermin – in der Regel innerhalb von 30 bis 90 Tagen. Was viele deutsche Käufer unterschätzen: Der Arras-Vertrag hat drei juristisch völlig unterschiedliche Ausprägungen, die das Risiko dramatisch verschieben.
Die drei Arten des Arras-Vertrags
| Vertragstyp | Rücktritt Käufer | Rücktritt Verkäufer |
|---|---|---|
| Arras Penitenciales | Verlust der 10 % Anzahlung | Rückzahlung des doppelten Betrags |
| Arras Confirmatorias | Kein Rücktritt – Erfüllung erzwingbar | Kein Rücktritt – Erfüllung erzwingbar |
| Arras Penales | Strafe + ggf. Schadensersatz | Strafe + ggf. Schadensersatz |
1. Arras Penitenciales (Art. 1454 Código Civil)
Der Klassiker und für deutsche Käufer in der Regel die sicherste Variante. Beide Parteien dürfen vom Vertrag zurücktreten: Der Käufer verliert seine Anzahlung von 10 %, der Verkäufer muss bei Rücktritt den doppelten Betragzurückzahlen. Es entstehen keine weiteren Ansprüche.
2. Arras Confirmatorias
Achtung – juristische Falle: Hier ist die Anzahlung nur eine Bestätigung des Kaufwillens. Keine Partei darf zurücktreten. Die Vertragserfüllung kann gerichtlich erzwungen werden – inklusive Schadensersatz. Wird der Vertragstyp nicht ausdrücklich benannt, gehen spanische Gerichte im Zweifel von dieser Variante aus.
3. Arras Penales
Die Strafzahlung wirkt als zusätzliche Sanktion. Die Vertragserfüllung bleibt einklagbar, zusätzlich wird die definierte Strafe fällig – häufig deutlich mehr als die 10 % Anzahlung.
Warum deutsche Käufer niemals blind unterschreiben sollten
In der Praxis erleben wir regelmäßig dramatische Fälle: Käufer unterzeichnen einen rein spanischsprachigen Vertrag, in dem stillschweigend von „Arras Confirmatorias" ausgegangen wird – ohne zu wissen, dass sie damit jede Rücktrittsoption verlieren. Stellt sich später heraus, dass die Bank die Finanzierung nicht gewährt oder ein verstecktes Bauproblem existiert, ist der Käufer trotzdem zur Erfüllung verpflichtet.
„Ein Contrato de Arras ohne deutsche Übersetzung und Makler-Audit ist kein Vorvertrag – es ist ein blind unterschriebener Blankoscheck über 10 % Ihres Vermögens."
Die SpanienDomizil.de Schutz-Checkliste
- Vertragstyp explizit benennen: „Arras Penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil" muss wortwörtlich enthalten sein.
- Finanzierungsvorbehalt (condición suspensiva) ergänzen: Bei Hypothekenablehnung volle Rückerstattung der Anzahlung.
- Lastenfreiheit garantieren: Aktuelle Nota Simple (max. 14 Tage alt) als Vertragsanhang.
- Beeidigte Übersetzung auf Deutsch – kontrolliert durch Ihren Partner-Makler aus unserem Netzwerk.
- Treuhandkonto für die Anzahlung statt direkter Überweisung an den Verkäufer.