Contrato de Arras: Der private Vorvertrag beim Spanien-Kauf verständlich erklärt

Was ein Contrato de Arras ist – und was nicht

Der Contrato de Arras ist ein privater, typischerweise nicht notariell beurkundeter Vertrag, der beim Immobilienkauf in Spanien zwischen der Kaufabsicht und der notariellen Beurkundung (Escritura) geschlossen wird. Er ist kein Optionsvertrag im rechtstechnischen Sinn, sondern je nach konkreter Ausgestaltung eine private Kaufvereinbarung, ein Vorvertrag oder eine Anzahlungsvereinbarung – die genaue Einordnung hängt vom vereinbarten Text ab.

Üblich, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben, ist eine Anzahlung von rund 10 % des Kaufpreises. Ebenso verbreitet, aber frei verhandelbar, ist ein Zeitraum von einigen Wochen bis wenigen Monaten bis zum vereinbarten Notartermin.

Reserva vs. Arras: zwei unterschiedliche Vertragsstufen

In der Praxis werden zwei Vertragsformen häufig verwechselt:

• Contrato de Reserva: bindet eine Immobilie meist kurzfristig gegen eine kleinere Zahlung. Die rechtliche Bindungswirkung ist oft geringer und muss im Einzelfall aus dem Vertragstext ermittelt werden.
• Contrato de Arras: in der Regel ein detaillierterer Vertrag mit höherer Anzahlung, der die Rechtsfolgen von Rücktritt oder Nichterfüllung ausdrücklich regelt.

Welche Bezeichnung ein Vertrag trägt, ist weniger entscheidend als sein tatsächlicher Inhalt. Lassen Sie jeden Vertrag vor Unterschrift durch einen unabhängigen spanischen Anwalt prüfen – unabhängig davon, ob er „Reserva" oder „Arras" überschrieben ist.

Die drei Ausprägungen der Arras – und ihre Rechtsfolgen

Ob und welche Rechtsfolgen ein Rücktritt hat, hängt maßgeblich davon ab, welcher Vertragstyp im Text konkret vereinbart wurde:

Arras Penitenciales und Art. 1454 Código Civil

Art. 1454 des Código Civil greift ausdrücklich, wenn ein Vertrag klar als arras penitenciales ausgestaltet ist: Dann darf der Käufer zurücktreten und verliert die Anzahlung, während der Verkäufer bei eigenem Rücktritt regelmäßig den doppelten Betrag zurückzahlen muss. Diese Regel gilt jedoch nicht automatisch für jeden Arras-Vertrag – sie setzt voraus, dass die Parteien genau diesen Vertragstyp vereinbart haben.

Arras Confirmatorias

Ist die Anzahlung lediglich eine Bestätigung des Kaufwillens, besteht in der Regel kein freies Rücktrittsrecht gegen bloßen Verlust der Anzahlung – die Erfüllung des Vertrags kann gerichtlich verlangt werden. Wird der Vertragstyp im Text nicht eindeutig benannt, kann die Auslegung im Streitfall zulasten einer Partei ausfallen; das genaue Ergebnis hängt vom Einzelfall und der gerichtlichen Würdigung ab.

Arras Penales

Hier bleibt die Vertragserfüllung einklagbar und zusätzlich kann eine vereinbarte Strafzahlung fällig werden. Auch hier entscheidet der konkrete Vertragstext über die Details.

Warum die genaue Formulierung entscheidend ist

In der Praxis kommt es vor, dass Käufer einen ausschließlich spanischsprachigen Vertrag unterzeichnen, ohne den vereinbarten Vertragstyp und dessen Konsequenzen vollständig zu verstehen. Ob eine Rücktrittsmöglichkeit besteht und was sie kostet, hängt allein vom vereinbarten Text ab – nicht von einer pauschalen Einschätzung, welche Variante „die sicherste" sei. Auch die Aussage, es entstünden „keine weiteren Ansprüche", trifft nur zu, wenn der Vertrag dies für den vereinbarten Fall ausdrücklich so regelt.

Worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

• Vertragstyp eindeutig benennen lassen und im Vertragstext präzise formulieren, statt sich auf eine allgemeine Bezeichnung „Arras" zu verlassen.
• Finanzierungsvorbehalt (condición suspensiva) prüfen und ggf. ergänzen lassen, falls die Finanzierung noch nicht gesichert ist.
• Lastenfreiheit und Eigentümerangaben anhand einer aktuellen Nota Simple abgleichen – mehr dazu im Beitrag Nota Simple und Due Diligence beim Immobilienkauf.
• Übersetzung und rechtliche Prüfung durch einen unabhängigen, auf Immobilienrecht spezialisierten spanischen Anwalt vornehmen lassen – nicht durch den beteiligten Makler.
• Zahlungsmodalitäten für die Anzahlung im Vertrag klar regeln und vor der Überweisung anwaltlich prüfen lassen.

Den weiteren Ablauf nach Unterzeichnung des Vorvertrags bis zur notariellen Beurkundung beschreibt der Beitrag Notar, Escritura und Grundbuch in Spanien. Einen Überblick über alle anfallenden Kosten bietet der Beitrag Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien, den gesamten Kaufprozess erläutert die Seite Ablauf des Kaufprozesses.

Häufige Fragen