Neubau vom Bauträger (Obra Nueva): Absicherung von Anzahlungen und Gewährleistung

Obra Nueva: vom Plan kaufen

Der Kauf direkt vom Bauträger (promotor) hat in Spanien Tradition. Käufer sichern sich früh Preise und können bei rechtzeitiger Reservierung Grundriss, Ausstattung und Orientierung mitbestimmen. Im Gegenzug tragen sie ein Vorfinanzierungsrisiko, solange die Immobilie noch nicht fertiggestellt ist, und einen anderen Steuermix als beim Bestandskauf.

Steuer: IVA/IGIC plus AJD statt ITP

10 % IVA auf Wohnimmobilien auf dem Festland und den Balearen; 6,5–7 % IGIC auf den Kanaren (Steuersätze regional/zeitlich veränderlich, bitte aktuell prüfen)
AJD (Actos Jurídicos Documentados, Beurkundungssteuer) – Satz und Höhe sind je nach Autonomer Region unterschiedlich geregelt

Anders als bei der ITP beim Bestandskauf wird die IVA mit jeder Anzahlung fällig, nicht erst beim Notartermin. Details zu allen Kaufnebenkosten finden Sie im Beitrag Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien.

Absicherung von Anzahlungen nach der LOE

Die Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999, konsolidierte Fassung im BOE) enthält Regelungen zum Schutz von Käufern, die vor Fertigstellung Zahlungen an einen Bauträger leisten: Diese Beträge sollen grundsätzlich über eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice abgesichert werden, damit sie bei Zahlungsunfähigkeit oder erheblicher Verzögerung des Bauträgers zurückerstattet werden können.

Wichtig für die Praxis: Ob diese Absicherung in einem konkreten Vertrag korrekt und vollständig eingerichtet wurde und wie sie im Streitfall durchgesetzt werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Lassen Sie sich vor jeder Ratenzahlung die Garantie- bzw. Policennummer vorlegen und von einem unabhängigen spanischen Anwalt prüfen, statt sich allein auf die Vertragsformulierung des Bauträgers zu verlassen.

Ratenstruktur: ein mögliches Beispiel

Es gibt keinen gesetzlich oder branchenweit einheitlichen Zahlungsplan. Häufig anzutreffen – aber von Bauträger zu Bauträger unterschiedlich – ist etwa folgendes Muster:

Reservierung: ein kleinerer, meist anrechenbarer Betrag
Privater Kaufvertrag: eine erste größere Anzahlung
Bauverlauf: weitere Tranchen nach Baufortschritt
Übergabe: Restbetrag, häufig kombiniert mit einer Hypothek beim Notar

Prüfen Sie in Ihrem konkreten Vertrag, zu welchem Zeitpunkt welche Rate fällig wird und ob sie durch die oben beschriebene Garantie gedeckt ist.

Welche Dokumente vor Vertragsabschluss prüfen?

Licencia de Obra: gültige Baugenehmigung der Gemeinde
Memoria de Calidades: detaillierte Ausstattungsbeschreibung – vage Formulierungen wie „gleichwertiges Material" hinterfragen
Planos definitivos: Quadratmeter brutto vs. netto, Terrassen-Anteile, Gemeinschaftsflächen
Nachweis der Garantie für Vorabzahlungen (Aval oder Versicherungspolice)

Gewährleistung nach Übergabe: 1, 3, 10 Jahre

Die LOE sieht ab Abnahme des Gebäudes gestaffelte Gewährleistungsfristen vor:

1 Jahr für Mängel aus mangelhafter Ausführung (z. B. Anstrich, Fliesen)
3 Jahre für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, etwa an Dämmung, Dichtheit oder haustechnischen Installationen
10 Jahre für strukturelle Schäden, die die Standsicherheit des Gebäudes betreffen

Für die 10-Jahres-Frist muss der Bauträger eine Versicherung (seguro decenal) abschließen, die strukturelle Schäden abdeckt. Lassen Sie sich den Versicherungsnachweis vor der Schlüsselübergabe zeigen.

Erstbezugsgenehmigung: regional unterschiedlich

Ohne eine gültige Erstbezugsgenehmigung ist häufig kein dauerhafter Anschluss an Strom und Wasser möglich, und eine spätere Vermietung kann erschwert sein. Bezeichnung und Verfahren variieren jedoch stark: In einigen Regionen ist eine Licencia de Primera Ocupación erforderlich, in anderen genügt eine Declaración Responsable mit anschließender Prüfung durch die Gemeinde. Details und regionale Unterschiede erläutern wir im Beitrag Baulegalität: LPO, AFO und DAFO in Spanien.

Bauverzug: vertraglich absichern statt pauschal kalkulieren

Verzögerungen bei der Fertigstellung kommen bei Neubauprojekten vor, ihre Häufigkeit und Dauer lassen sich jedoch nicht seriös pauschalisieren – sie hängen vom Projekt, dem Bauträger und den äußeren Umständen ab. Wichtiger als eine Schätzung ist ein Kaufvertrag mit einer klar definierten Verzugsschwelle und einem daran geknüpften Rücktritts- oder Entschädigungsrecht. Lassen Sie die entsprechenden Klauseln von einem unabhängigen spanischen Anwalt prüfen – nicht vom Notar und nicht vom Makler des Bauträgers.

Häufige Fragen

Sind meine Anzahlungen an den Bauträger automatisch geschützt?→

Die Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) und ergänzende Regelungen verpflichten Bauträger von Wohnimmobilien grundsätzlich, vor Fertigstellung erhaltene Zahlungen über eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice abzusichern. Ob diese Pflicht im Einzelfall korrekt erfüllt und durchsetzbar ist, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab – lassen Sie sich die Garantie-/Policennummer vor jeder Ratenzahlung von einem unabhängigen Anwalt prüfen.

Ist die Ratenstruktur beim Neubaukauf gesetzlich vorgegeben?→

Nein. Die im Artikel genannte Staffelung (Reservierung, Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, Tranchen während des Baus, Restzahlung bei Übergabe) ist ein mögliches Beispiel. Jeder Bauträger legt seine eigene Struktur im Kaufvertrag fest.

Welche Gewährleistungsfristen gelten nach Übergabe?→

Die LOE unterscheidet drei Fristen ab Abnahme: 1 Jahr für Ausführungsmängel, 3 Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (z. B. Dämmung, Installationen), und 10 Jahre für strukturelle Schäden am Gebäude. Für die strukturellen Schäden muss der Bauträger eine Versicherung (seguro decenal) abschließen.

Brauche ich vor Einzug eine behördliche Genehmigung?→

Ja, üblicherweise eine Erstbezugsgenehmigung – je nach Region als Licencia de Primera Ocupación oder Declaración Responsable bezeichnet. Zuständigkeit, Bezeichnung und Verfahren sind kommunal unterschiedlich; mehr dazu im Beitrag zur Baulegalität.