Neubau vom Bauträger (Obra Nueva): Aval bancario und 10-Jahres-Garantie

Obra Nueva: vom Plan kaufen – mit klarem Schutz

Der Kauf direkt vom Bauträger (Promotor) hat in Spanien Tradition. Sie sichern sich heute Preise und können bei früher Reservierung Grundrisse, Ausstattung und Orientierung wählen. Der Preis: längere Bauzeit, Vorfinanzierungsrisiko und ein anderer Steuermix als beim Bestandskauf.

Steuer: IVA + AJD statt ITP

• 10 % IVA auf Wohnimmobilien (Festland und Balearen), 6,5 – 7 % IGIC auf den Kanaren
• 0,5 – 1,5 % AJD – Actos Jurídicos Documentados, regional unterschiedlich (Andalusien 1,2 %, Valencia 1,5 %)

Anders als bei der ITP wird die IVA mit jeder Anzahlung fällig – nicht erst beim Notartermin. Das ist ein typischer Liquiditäts-Stolperstein.

Aval bancario: der wichtigste Schutz beim Off-Plan-Kauf

Nach Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) muss jeder Bauträger sämtliche vor Schlüsselübergabe geleisteten Zahlungen per Bankbürgschaft oder Versicherungspolice absichern. Tut er das nicht, ist das Risiko Ihrer Anzahlung bei Insolvenz oder Bauverzug unbegrenzt.

Lassen Sie sich vor jeder Ratenzahlung den Aval-Schein ausstellen und in den Vertragsunterlagen referenzieren. Ohne Aval: nicht zahlen.

Typische Ratenstruktur

1. Reservierung: 3.000 – 10.000 € (anrechenbar)
2. Privater Kaufvertrag: ca. 10 % Anzahlung
3. Bauverlauf: 20 – 40 % über mehrere Tranchen (Fundament/Rohbau/Innenausbau)
4. Übergabe: Restbetrag, oft kombiniert mit Hypothek beim Notar

Welche Dokumente vor Vertragsabschluss prüfen?

• Licencia de Obra: gültige Baugenehmigung der Gemeinde
• Memoria de Calidades: detaillierte Ausstattungsbeschreibung – nicht „ähnliches oder gleichwertiges Material"-Floskeln akzeptieren
• Planos definitivos: Quadratmeter brutto vs. netto, Terrassen-Anteile, Gemeinschaftsflächen
• Seguro Decenal: 10-Jahres-Versicherung des Bauträgers, erforderlich für die Schlussabnahme
• Licencia de Primera Ocupación: ohne diese Erstbezugsgenehmigung kein Anschluss an die Versorger, keine Tourismuslizenz – häufige Verzögerungsquelle

Wer wann übergibt: das berühmte „retraso"

Bauverzögerungen von 3 – 9 Monaten sind in Spanien üblich. Ein guter Kaufvertrag enthält ein klares Rücktrittsrecht ohne Strafe ab einer definierten Verzugsschwelle (typisch: 6 Monate). Lassen Sie das im Zweifel von einem spanischen Anwalt prüfen – nicht vom Notar.

Häufige Fragen