Ferienvermietung in Spanien: Lizenz, Gemeinschaftsbeschluss und Steuerpflicht

Zwei Ebenen: regionale Lizenz und kommunale Zonierung

Wer in Spanien an Touristen vermieten will, benötigt in der Regel eine Registrierung bzw. Lizenz auf regionaler Ebene (die autonome Gemeinschaft legt Voraussetzungen wie Ausstattung und Registrierverfahren fest) und muss zusätzlich die kommunale Ebene beachten: Die Gemeinde regelt über Bebauungspläne und Zonierungsvorschriften, ob und wo eine touristische Nutzung überhaupt zulässig ist (Kompatibilitätsprüfung). Beide Ebenen sind getrennt zu prüfen – eine regionale Lizenz allein macht eine Nutzung nicht automatisch zulässig, wenn die Gemeinde sie in der betreffenden Zone ausschließt oder beschränkt.

Nationale Registrierung seit 2025 (Registro Único / Ventanilla Única Digital)

Seit 2025 existiert zusätzlich zu den regionalen Registern ein nationales digitales Register für Kurzzeitvermietungen (Registro Único de Arrendamientos) über die Ventanilla Única Digital. Der genaue Anwendungsbereich, Übergangsfristen und das Zusammenspiel mit den bestehenden regionalen Registern sind Gegenstand der aktuellen Rechtsentwicklung. Für verbindliche Details verweisen wir auf den jeweils aktuellen, konsolidierten Text im BOE (Stand August 2026, bitte aktuell prüfen) sowie auf Auskünfte der zuständigen regionalen Tourismusbehörde.

Zustimmung der Eigentümergemeinschaft seit April 2025

Eine wichtige Änderung betrifft Wohnungen in Eigentümergemeinschaften: Seit dem 3. April 2025 sieht das Ley de Propiedad Horizontal für neue touristische Nutzungen grundsätzlich vor, dass die Eigentümergemeinschaft dieser Nutzung mit einer Mehrheit von 3/5 der Eigentümer und Miteigentumsanteile ausdrücklich zustimmen muss. Für Vermietungen, die bereits vor dieser Änderung rechtmäßig bestanden, können Übergangs- und Bestandsschutzregelungen greifen – die Bewertung hängt jedoch stark vom Einzelfall ab (Zeitpunkt des Beginns, bestehende Gemeinschaftsbeschlüsse, regionale Vorgaben) und sollte mit der Verwaltung der Gemeinschaft oder einem Rechtsanwalt geklärt werden. Mehr zu Beschlussfassung und Mehrheiten in der Eigentümergemeinschaft.

Regionale Register im Überblick (mit Stand und Vorbehalt)

Die folgenden Angaben spiegeln den Kenntnisstand August 2026 wider und sollten vor einer Investitionsentscheidung bei der jeweils zuständigen regionalen Tourismusbehörde aktuell verifiziert werden, da sich Verfahren, Voraussetzungen und etwaige Einschränkungen ändern können.

• Andalusien (VFT): Registrierung als Vivienda con Fines Turísticos im Registro de Turismo de Andalucía, unter anderem mit Nachweis der Belegungsbescheinigung und bestimmter Ausstattungsmerkmale.
• Comunitat Valenciana (VT): Licencia Turística, in der Regel verbunden mit einer kommunalen Kompatibilitätsprüfung der Nutzung. Einzelne Gemeinden haben eigene Beschränkungen erlassen – diese sind kommunal, nicht regional geregelt und unterscheiden sich von Ort zu Ort.
• Balearen (ETV): Auf den Balearen bestehen seit einigen Jahren strenge Vorgaben und in Teilbereichen Beschränkungen für neue Registrierungen von Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Ob und in welchem Umfang aktuell neue Lizenzen möglich sind, ändert sich und sollte direkt bei der zuständigen balearischen Behörde geprüft werden.
• Katalonien (HUT): Registrierung als Habitatge d'Ús Turístic. Einzelne Städte, insbesondere Barcelona, haben eigene, teils restriktive kommunale Regelungen für bestimmte Stadtviertel erlassen; diese Regelungen entwickeln sich fort und sollten aktuell bei der Stadtverwaltung geprüft werden.

Steuerlich: Modelo 210 für Nicht-Residenten

Vermietungseinnahmen müssen von Nicht-Residenten über das Modelo 210 deklariert werden. Für Einkünfte ab dem Jahr 2024 ist unter bestimmten Voraussetzungen eine jährliche Zusammenfassung der Mieteinkünfte im Modelo 210 möglich, statt der bisher üblichen quartalsweisen Abgabe – die konkreten Voraussetzungen dafür sollten bei der AEAT oder einem Steuerberater geprüft werden. EU-/EWR-Bürger versteuern den Netto-Ertrag mit 19 %, Bürger aus Drittstaaten die Bruttomiete mit 24 % ohne Werbungskostenabzug.

Eine häufig kursierende Aussage, wonach auch Nicht-Residenten bei Langzeitvermietung von der IRPF-Ermäßigung für Wohnraummiete profitieren, ist unzutreffend: Diese Ermäßigung gilt ausschließlich im Rahmen der Einkommensteuer für in Spanien steuerlich Ansässige (IRPF) und ist nicht auf die Steuer für Nicht-Residenten (IRNR) übertragbar.

Sanktionen bei fehlender Registrierung

Vermietung an Touristen ohne die erforderliche regionale Registrierung bzw. Lizenz kann in den meisten Regionen empfindlich sanktioniert werden. Da die Bußgeldrahmen und Verfahren regional unterschiedlich geregelt sind und sich ändern können, sollten konkrete Beträge nicht pauschal übernommen werden; verbindliche Angaben liefert die jeweilige regionale Tourismusbehörde bzw. die entsprechende regionale Rechtsgrundlage.

Häufige Fragen