Ferienvermietung in Spanien: Lizenz pro Region und Steuerpflicht
Wer in Spanien an Touristen vermieten will, braucht eine Lizenz – und die ist von Region zu Region anders. Andalusien, Valencia, Balearen und Katalonien im Vergleich, inklusive Modelo 210 und Strafrahmen.
Tourismuslizenz: Pflicht in jeder Küstenregion
Wer in Spanien an Urlauber vermieten will, braucht eine Tourismuslizenz mit eindeutiger Registriernummer. Diese muss in jeder Online-Anzeige (Airbnb, Booking, eigene Website) veröffentlicht werden – seit Juli 2025 prüfen die Plattformen aktiv und entfernen nicht-lizenzierte Angebote.
Andalusien: VFT-Register
In Andalusien melden Sie die Immobilie im Registro de Turismo de Andalucía als Vivienda con fines turísticos (VFT) an. Voraussetzungen: Belegungsbescheinigung (Cédula / Licencia de Primera Ocupación), Klimaanlage in jedem Schlafzimmer (zwischen Mai und September), Heizung (Oktober – April), Verbandskasten, Informationsmappe für Gäste. Anmeldung online, meist binnen 1 – 3 Wochen erledigt.
Valencia / Costa Blanca: VT-Lizenz
In der Comunitat Valenciana benötigen Sie eine Licencia Turística (VT). Voraussetzung: kommunaler Informe Urbanístico Municipal de Compatibilidad Urbanística, der bestätigt, dass die Nutzung als Ferienwohnung im Bebauungsplan zulässig ist. Mehrere Großstädte (Valencia, Alicante-Zentrum, Benidorm) haben Sperrgebiete oder Moratorien.
Balearen: De-facto-Moratorium
Mallorca, Ibiza, Menorca und Formentera haben den Lizenzmarkt 2022 effektiv geschlossen. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden keine neuen ETV-Lizenzen vergeben. Wer kaufen will und auf Ferienvermietung angewiesen ist, sollte gezielt nach Objekten mit bestehender, übertragbarer Lizenz suchen. Bußgelder bei Vermietung ohne Lizenz: bis 600.000 €.
Katalonien: HUT-Register
In Katalonien (inkl. Costa Brava, Barcelona) trägt die Lizenz die Bezeichnung HUT (Habitatge d'Ús Turístic). In Barcelona-Stadt sind die Bezirke Eixample, Ciutat Vella und Gràcia für Neulizenzen praktisch gesperrt.
Steuerlich: vom ersten Euro Modelo 210
Jede Vermietungseinnahme muss als Nicht-Resident quartalsweise über das Modelo 210 deklariert werden – Fristen 20. Januar, 20. April, 20. Juli, 20. Oktober. EU-Bürger versteuern den Netto-Gewinn zu 19 %, Drittstaat-Bürger die Bruttomiete zu 24 %.
Brutto vs. Netto: Was wirklich übrig bleibt
Eine 350.000 €-Wohnung an der Costa Blanca mit 18.000 € Jahresbruttomiete erzielt nach Abzug von Verwaltung (15 %), IBI, Gemeinschaft, Versicherung, Reinigung, AfA und 19 % Steuer meist eine Netto-Rendite von 3 – 4 % auf den Kaufpreis – plus potentielle Wertsteigerung. Wer auf eine 6 %-Rendite zielt, liest die Annahmen meist falsch.
Häufige Fragen
Darf ich ohne Lizenz an Touristen vermieten?→
Nein. Vermietung an Touristen ohne Lizenz wird in allen Küstenregionen aktiv verfolgt. Bußgelder liegen je nach Region zwischen 6.000 € und 600.000 € (Balearen). Auch die Plattformen (Airbnb, Booking) müssen Lizenzcodes anzeigen.
Wie hoch ist die Steuer auf Vermietungseinkünfte für Nicht-Residenten?→
EU-/EWR-Bürger: 19 % auf den Netto-Gewinn (Miete minus anteiliger AfA, IBI, Versicherung, Gemeinschaftskosten, Verwaltungskosten). Drittstaat-Bürger: 24 % auf die Bruttomiete, keine Werbungskosten abzugsfähig. Quartalsweise via Modelo 210.
Ist Langzeit-Vermietung an Residenten einfacher?→
Ja deutlich. Langzeit-Wohnraummiete (Arrendamiento de Vivienda Habitual nach LAU) braucht keine Tourismuslizenz. Steuerlich profitieren EU-Bürger sogar von einer 60 % Reduktion der Bemessungsgrundlage.
Wie bekomme ich eine Lizenz auf den Balearen?→
Auf den Balearen herrscht für Wohnungen in Gebäuden seit 2022 Lizenz-Moratorium – Neuregistrierungen sind faktisch unmöglich. Bestehende Lizenzen werden mit hohen Aufschlägen gehandelt, die Übertragbarkeit ist eingeschränkt.