Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien: realistische Bandbreiten
ITP, IVA, AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwalt: Welche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien anfallen, wie stark sie regional variieren und was bei einer Hypothek zusätzlich zu beachten ist.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.
Kurzantwort / Auf einen Blick
- Erwerbsnebenkosten liegen üblicherweise in einer Bandbreite von grob 10–14 % des Kaufpreises – abhängig von Region, Neubau vs. Bestand und Finanzierung.
- ITP, IVA und AJD werden regional festgelegt und können nach Kaufpreis oder Erwerberstatus gestaffelt sein – nur die aktuelle regionale Quelle ist verbindlich.
- Seit Ley 5/2019 trägt die Bank die meisten Kosten der Hypothekenbestellung; der Kreditnehmer zahlt in der Regel die Tasación und ggf. vereinbarte Gebühren.
- Ob und wie viel eine Bank finanziert, hängt von Institut, Beleihungswert und Bonität ab – Nebenkosten sind typischerweise aus Eigenmitteln zu stemmen.
- Notar- und Grundbuchkosten folgen einem staatlichen Tarif (Arancel) und sind daher eher planbar als die Steuern.
Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten wirklich?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht, da Steuersätze regional unterschiedlich und teils gestaffelt sind. Als grobe Orientierung kalkulieren viele Käufer mit rund 10–14 % des Kaufpreises für Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt – die genaue Höhe hängt von Region, Neubau vs. Bestand und einer eventuellen Finanzierung ab. Für eine erste Einschätzung Ihres konkreten Falls eignet sich unser Kostenrechner.
Bestandsimmobilie: ITP statt Mehrwertsteuer
Beim Kauf von Privatpersonen fällt die regional festgelegte Übertragungssteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an. Die Sätze unterscheiden sich zwischen den autonomen Gemeinschaften und sind in einigen Regionen zusätzlich nach Kaufpreis oder Erwerberstatus (z. B. junge Käufer, Erstwohnsitz) gestaffelt. Die folgende Tabelle zeigt grobe Richtwerte mit Stand August 2026 – bitte vor einem Kauf die aktuelle Regelung der jeweiligen regionalen Steuerbehörde prüfen.
| Region | ITP-Richtwert (Bestand) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Andalusien | ca. 7 % | Costa del Sol, Almería |
| Valencia | ca. 10 %, teils gestaffelt | Costa Blanca, Costa Azahar |
| Murcia | ca. 8 % | Costa Cálida |
| Balearen | ca. 8–13 %, nach Kaufpreis gestaffelt | Mallorca, Ibiza, Menorca |
| Kanaren | ca. 6,5 % | statt ITP-Bestandssteuer gilt beim Neubau IGIC |
Neubau vom Bauträger: IVA + AJD
Wer direkt vom Bauträger (Promotor) kauft, zahlt statt ITP die Mehrwertsteuer IVA – üblicherweise 10 % bei Wohnimmobilien – sowie die Beurkundungssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), deren Satz von der jeweiligen Region festgelegt wird und typischerweise im niedrigen einstelligen Prozentbereich liegt. Auf den Kanaren gilt statt IVA die IGIC. Auch hier gilt: aktuelle Sätze bei der regionalen Steuerbehörde prüfen.
Weitere Kostenposten
- Notar (Notario): gebunden an einen staatlichen Tarif (Arancel), der sich am Kaufpreis orientiert; für durchschnittliche Wohnimmobilien meist im Bereich einiger hundert bis über tausend Euro.
- Grundbuch (Registro de la Propiedad): ebenfalls tarifgebunden, Größenordnung ähnlich wie beim Notar.
- Gestoría (Abwicklung von Steuern und Eintragung): wird individuell vereinbart.
- Anwalt: Honorar frei vereinbar, häufig als Prozentsatz vom Kaufpreis oder als Pauschale.
- Hypothekenkosten: Nach Ley 5/2019 trägt die Bank bei Bestellung der Hypothek in der Regel Notar-, Registro- und Gestoría-Anteil sowie die AJD der Hypothek selbst. Der Kreditnehmer zahlt regelmäßig die Immobilienbewertung (Tasación) und ggf. vereinbarte Bankgebühren.
- Plusvalía Municipal: kommunale Wertzuwachssteuer – trägt gesetzlich der Verkäufer, wird aber gelegentlich vertraglich anders geregelt.
Woher kommt das Geld für die Nebenkosten?
Ob und in welcher Höhe eine Bank finanziert, hängt vom Institut, dem ermittelten Beleihungswert und der Bonität ab. In der Praxis decken Hypotheken meist einen Teil des Kaufpreises ab; die Erwerbsnebenkosten werden typischerweise aus Eigenmitteln beglichen und sollten daher vor Vertragsunterschrift verfügbar sein. Mehr zu Finanzierungsfragen im Beitrag Spanische Hypothek für Rentner sowie zur vertraglichen Absicherung im Beitrag Arras-Vertrag.
Häufige Fragen
Finanziert die Bank auch die Nebenkosten mit?→
Das hängt vom Institut, dem Beleihungswert (Tasación) und der Bonität ab. Viele Banken finanzieren nur einen Teil des Kaufpreises, teils bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze; Nebenkosten werden in der Praxis meist aus Eigenmitteln getragen. Details je nach Anbieter im Beitrag zur spanischen Hypothek.
Wer trägt die Hypothekennebenkosten seit der Reform 2019?→
Nach Ley 5/2019 trägt die Bank bei der Bestellung der Hypothek in der Regel Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten sowie die AJD-Steuer auf die Hypothekenbestellung. Der Kreditnehmer trägt regelmäßig die Kosten der Immobilienbewertung (Tasación) sowie ggf. vertraglich vereinbarte Gebühren – eine pauschale Zusatzbelastung von 1–1,5 % ist damit in der Regel nicht mehr zutreffend.
Wie hoch ist die ITP in Andalusien, Valencia oder auf den Balearen?→
Die Sätze werden von den autonomen Gemeinschaften festgelegt, ändern sich gelegentlich und sind teils nach Kaufpreis oder Erwerberstatus gestaffelt. Verlässlich sind nur die aktuellen Angaben der jeweiligen regionalen Steuerbehörde – wir nennen im Artikel Bandbreiten mit Stand August 2026.
Brauche ich zwingend einen eigenen Anwalt?→
Rechtlich nicht vorgeschrieben, aber üblich und empfehlenswert. Ein unabhängiger Abogado prüft Grundbuch, Lasten, Bauakte und Vertragsentwurf; das Honorar wird individuell vereinbart, häufig als Prozentsatz vom Kaufpreis oder als Pauschale.
Offizielle Quellen
SpanienZuhause.de ist ein deutschsprachiges Immobilienportal und eine Koordinationsplattform. Wir sind kein Immobilienmakler, keine Rechtsanwalts- oder Steuerkanzlei, kein Notar, keine Bank und keine Behörde. Regionale und kommunale Regeln ändern sich; prüfen Sie Angaben vor einer Entscheidung anhand der offiziellen Quellen und lassen Sie sich von unabhängigen, qualifizierten Fachleuten beraten.