Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien: 10 – 14 % realistisch
ITP, IVA, AJD, Notar, Grundbuch, Gestoría, Anwalt: Wer in Spanien kauft, sollte 10 – 14 % Erwerbsnebenkosten kalkulieren – stark abhängig von Region und Neubau vs. Bestand. Konkrete Rechenbeispiele.
Der Klassiker-Irrtum: „10 % drauf reicht schon"
Viele deutschsprachige Käufer kalkulieren pauschal mit 10 % Erwerbsnebenkosten – und stehen am Notartermin mit einer Lücke von mehreren tausend Euro da. Realistisch sind 10 – 14 % des Kaufpreises, abhängig von Region, Neubau vs. Bestand, Hypothek ja/nein und Anwaltshonorar.
Bestandsimmobilie: ITP statt Mehrwertsteuer
Beim Kauf von Privatpersonen fällt die regional festgelegte Übertragungssteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an. Die Sätze unterscheiden sich erheblich zwischen den autonomen Gemeinschaften.
| Region | ITP-Satz (Bestand) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Andalusien | 7 % pauschal | Costa del Sol, Almería |
| Valencia | 10 % | Costa Blanca, Costa Azahar |
| Murcia | 8 % | Costa Cálida |
| Balearen | 8 – 13 % gestaffelt | Mallorca, Ibiza, Menorca |
| Kanaren | 6,5 % | statt IVA gilt IGIC |
Neubau vom Bauträger: IVA + AJD
Wer direkt vom Bauträger oder vom Promotor kauft, zahlt statt ITP die Mehrwertsteuer IVA in Höhe von 10 % sowie die Beurkundungssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) von regional 0,5 % bis 1,5 %. Auf den Kanaren statt IVA: IGIC mit 6,5 – 7 %.
Vollständige Aufstellung der Nebenkosten
- Übertragungssteuer ITP oder IVA + AJD: 6,5 – 13 %
- Notar (Notario): 0,1 – 0,3 % (mind. ca. 600 €)
- Grundbuch (Registro): 0,1 – 0,25 % (mind. ca. 400 €)
- Gestoría (Steuerabwicklung, Eintragung): 300 – 600 €
- Anwalt: 1 % bzw. 1.500 – 3.000 € Pauschale
- Hypothekenkosten: Schätzgutachten (Tasación) 250 – 600 €, Bankprovision 0 – 1 %
- Plusvalía Municipal: kommunale Wertzuwachssteuer – trägt formal der Verkäufer, wird aber oft vertraglich verhandelt
Rechenbeispiel: 450.000 € Bestandsobjekt an der Costa Blanca
- ITP 10 %: 45.000 €
- Notar: ca. 900 €
- Grundbuch: ca. 600 €
- Gestoría: 450 €
- Anwalt: 4.500 €
- Hypothek (optional): ca. 1.500 €
Summe Nebenkosten: ca. 52.950 € (≈ 11,8 %) – zuzüglich Eigenkapital für den Kaufpreis selbst.
Häufige Fragen
Werden die Nebenkosten mitfinanziert?→
Nein. Spanische Banken finanzieren ausschließlich den Kaufpreis (max. 60–70 % LTV für Nicht-Residenten). Alle Nebenkosten müssen aus Eigenmitteln vor dem Notartermin verfügbar sein.
Was kostet der Notar in Spanien?→
Notarkosten in Spanien sind staatlich nach Arancel geregelt und liegen für eine durchschnittliche Wohnimmobilie zwischen 600 € und 1.200 €. Für teurere Objekte können sie auf 1.500–2.500 € steigen.
Wie hoch ist die ITP in Andalusien, Valencia und auf den Balearen?→
Andalusien: pauschal 7 %. Valencia (inkl. Costa Blanca): 10 % (ab 1 Mio. € gestaffelt höher). Balearen: gestaffelt 8 %–13 % je nach Kaufpreis. Stand 2026 – Sätze ändern sich gelegentlich.
Brauche ich zwingend einen eigenen Anwalt?→
Rechtlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Ein unabhängiger Abogado (kein Makleranwalt) prüft Grundbuch, Lasten, Bauakte und Vertragsentwurf – Honorar 1 % vom Kaufpreis bzw. mind. 1.500–3.000 €.