Energieausweis, Bewohnbarkeitsbescheinigung und ITE/IEE in Spanien

Drei Nachweise, die beim Kauf relevant werden

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien spielen typischerweise drei technische Nachweise eine Rolle. Ihre rechtlichen Grundlagen und Zuständigkeiten unterscheiden sich jedoch deutlich:

Certificado de Eficiencia Energética – Energieausweis, staatlich einheitlich geregelt (RD 390/2021)
Bewohnbarkeitsbescheinigung (Bezeichnung regional unterschiedlich, z. B. Cédula de Habitabilidad oder Licencia de Primera/Segunda Ocupación)
ITE/IEE – bautechnische Prüfung für Bestandsgebäude, regional und kommunal geregelt

Energieausweis nach RD 390/2021

Der Certificado de Eficiencia Energética ist beim Verkauf und bei der Vermietung von Wohnraum in Spanien nach dem Real Decreto 390/2021 verpflichtend. Der Verkäufer bzw. Vermieter muss ihn vorlegen; die Energieklasse (A bis G) ist bereits in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen, also auch in Immobilienportalen, anzugeben. Der Ausweis wird von einem zertifizierten Techniker erstellt und bei der zuständigen Autonomen Region registriert, die ein offizielles Etikett (etiqueta energética) ausstellt.

Zur Gültigkeit sieht die Verordnung in der Regel eine Frist von bis zu 10 Jahren vor. Für Gebäude mit der schlechtesten Klasse G gilt eine kürzere Geltungsdauer. Da sich Detailregelungen ändern können, sollten Sie den aktuellen Verordnungstext oder die Angabe der ausstellenden Stelle prüfen (Stand August 2026).

Bewohnbarkeitsbescheinigung: regional unterschiedlich

Anders als der Energieausweis ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung kein bundesweit einheitliches Dokument. Je nach Autonomer Region trägt sie unterschiedliche Namen, hat unterschiedliche Gültigkeitsdauern und wird nach unterschiedlichen Verfahren erteilt – etwa als Cédula de Habitabilidad in einigen Regionen oder als Licencia de Primera bzw. Segunda Ocupación in anderen. Für den Anschluss an Strom- und Wasserversorgung sowie häufig auch für eine Vermietung ist ein solcher Nachweis in der Praxis meist erforderlich. Fragen Sie beim zuständigen Rathaus oder der regionalen Wohnungsbehörde nach den konkret geltenden Anforderungen für das jeweilige Objekt.

ITE/IEE: regional und kommunal geregelt

Die Inspección Técnica de Edificios (ITE) bzw. in manchen Regionen der Informe de Evaluación del Edificio (IEE) ist eine bautechnische Prüfung für Bestandsgebäude. Ob, ab welchem Gebäudealter und in welchem Turnus sie fällig wird, legen die Autonome Region und häufig zusätzlich die Gemeinde fest – eine bundesweit einheitliche Altersgrenze existiert nicht. Lassen Sie sich für jedes konkrete Objekt beim zuständigen Bauamt bestätigen, ob eine ITE/IEE-Pflicht besteht und ob ein aktuelles Prüfprotokoll vorliegt.

Geprüft werden in der Regel Statik, Fassade, Dächer, Innenhöfe, Sanitär- und Heizungssysteme sowie die Barrierefreiheit der gemeinschaftlich genutzten Bereiche. Bei Mängeln kann die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet werden – ein Kostenfaktor, der vor dem Kauf bekannt sein sollte. Mehr zur Rolle der Eigentümergemeinschaft lesen Sie im Beitrag Comunidad de Propietarios: Eigentümergemeinschaft in Spanien.

Was der Käufer-Anwalt vor Unterzeichnung prüfen sollte

Gültigen Energieausweis und – sofern regional erforderlich – Bewohnbarkeitsbescheinigung vor Unterzeichnung eines Vorvertrags vorlegen lassen
Bei Bestandsgebäuden: aktuelles ITE/IEE-Protokoll der Eigentümergemeinschaft anfordern, sofern für die Region/Gemeinde eine Pflicht besteht
Letzte Strom- und Wasserabrechnung mit dem eingetragenen Eigentümer abgleichen
Bei kürzlich erfolgten Umbauten: Genehmigung der Gemeinde und Abnahmeprotokoll prüfen

Eine schwache Energieklasse allein verhindert weder den Verkauf noch pauschal die Erteilung einer Tourismuslizenz; die Voraussetzungen für Ferienvermietungen sind regional geregelt und im Beitrag Ferienvermietung und Lizenz in Spanien beschrieben.

Häufige Fragen

Brauche ich beim Verkauf oder bei der Vermietung einen Energieausweis?→

Ja. Nach dem Real Decreto 390/2021 ist der Certificado de Eficiencia Energética beim Verkauf und bei der Vermietung von Wohnraum erforderlich. Die Energieklasse muss bereits in der Werbung, etwa in Portalanzeigen, angegeben werden. Der Nachweis wird bei der zuständigen Autonomen Region registriert.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?→

In der Regel gilt eine Gültigkeit von bis zu 10 Jahren. Für Gebäude mit der schlechtesten Energieklasse G sieht die Regelung eine kürzere Frist vor. Maßgeblich ist der genaue Verordnungstext des RD 390/2021 bzw. die jeweils aktuelle Fassung.

Ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung überall in Spanien gleich geregelt?→

Nein. Bezeichnung (z. B. Cédula de Habitabilidad oder Licencia de Primera/Segunda Ocupación), Gültigkeitsdauer und das genaue Verfahren unterscheiden sich je nach Autonomer Region und teils auch je Gemeinde. Erkundigen Sie sich beim zuständigen Rathaus oder der regionalen Wohnungsbehörde.

Ab welchem Gebäudealter ist eine ITE/IEE-Prüfung fällig?→

Es gibt keine bundesweit einheitliche Altersgrenze. Ob und ab welchem Alter eine Inspección Técnica de Edificios bzw. ein Informe de Evaluación del Edificio erforderlich ist, regeln die jeweilige Autonome Region und häufig zusätzlich die Gemeinde. Diese Angaben sollten für jedes Objekt individuell beim zuständigen Bauamt geprüft werden.