Steuern als Immobilien-Eigentümer in Spanien: IBI, Modelo 210, Plusvalía

Drei Steuerarten, die Eigentümer regelmäßig betreffen

Wer in Spanien Eigentümer ist, hat es typischerweise mit drei Ebenen zu tun: der kommunalen Grundsteuer (IBI), der staatlichen Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR, erklärt über Modelo 210) und – ab bestimmten Vermögensgrenzen – der Vermögensteuer. Beim späteren Verkauf kommen Plusvalía Municipal und Gewinnbesteuerung hinzu.

IBI – die spanische Grundsteuer

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) wird jährlich von der Gemeinde erhoben. Er bemisst sich am Katasterwert (valor catastral) und variiert je nach Gemeinde und anwendbarem Hebesatz spürbar – eine verlässliche Aussage lässt sich nur über die zuständige Gemeindeverwaltung treffen.

Modelo 210 – Einkommensteuer für Nicht-Residenten

Spanien rechnet Nicht-Residenten mit Immobilienbesitz, die diese nicht vermieten, einen fiktiven Wohnwert als Einkommen zu (Imputación de Rentas). Bemessungsgrundlage ist ein bestimmter Prozentsatz des Katasterwerts, der davon abhängt, wann dieser zuletzt neu festgesetzt wurde. Diese Erklärung erfolgt einmal jährlich innerhalb der gesetzlichen Frist des Folgejahres.

EU-/EWR-Bürger: Steuersatz von derzeit 19 %, bei Vermietung sind bestimmte Werbungskosten abzugsfähig.
Bürger aus Drittstaaten (z. B. Schweiz, Vereinigtes Königreich): höherer Steuersatz, in der Regel keine Werbungskosten abziehbar.

Bei Vermietung wird statt des fiktiven Werts die tatsächliche Miete besteuert. Bislang wird jede einzelne Mieteinkunft grundsätzlich gesondert über Modelo 210 erklärt. Für Einkünfte ab 2024 ist unter bestimmten Voraussetzungen eine jährliche Gruppierung der Mieteinkünfte in einer Erklärung möglich, statt für jeden Mietvorgang einzeln zu erklären – ob diese Vereinfachung im Einzelfall greift, sollte ein Steuerberater prüfen. Mehr zu den Rahmenbedingungen der Vermietung im Beitrag Ferienvermietung und Lizenz.

Vermögensteuer (Patrimonio)

Nicht-Residenten unterliegen der Vermögensteuer auf in Spanien belegenes Nettovermögen oberhalb eines Freibetrags; Hypotheken mindern die Bemessungsgrundlage. Sätze, Freibeträge und Bonifikationen werden von den autonomen Gemeinschaften festgelegt und unterscheiden sich regional erheblich und ändern sich gelegentlich – pauschale Aussagen wie eine durchgängige Nullbelastung in einer bestimmten Region sind nicht verlässlich. Zusätzlich kann für sehr hohe Vermögen die staatliche Solidaritätssteuer für große Vermögen greifen. Die aktuelle Lage sollte im Einzelfall bei der AEAT bzw. einem Steuerberater geprüft werden.

Beim Verkauf: Einbehalt, Erklärung und Plusvalía

Gewinnbesteuerung (Ganancia Patrimonial): Der Käufer behält bei einem nichtresidenten Verkäufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag über das Modelo 211 als Vorauszahlung an das Finanzamt ab. Der Verkäufer erklärt den tatsächlichen Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und werterhöhender Investitionen) anschließend selbst über das Modelo 210 und verrechnet dabei die einbehaltenen 3 %.
Plusvalía Municipal: kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs. Sie wird nur erhoben, wenn tatsächlich ein Wertzuwachs entstanden ist.

Grenzüberschreitende Besteuerung und Beratung

Spanien und Deutschland haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung von Einkünften und Veräußerungsgewinnen vermeiden soll. Wie sich die spanische und die deutsche Besteuerung im Einzelfall zueinander verhalten, hängt von persönlichen Umständen wie Wohnsitz, Haltedauer und Art der Einkünfte ab. Für eine verbindliche Einschätzung ist eine grenzüberschreitende steuerliche Beratung erforderlich – SpanienZuhause vermittelt selbst keine Steuerberatung, kann aber bei der Suche nach geeigneten Ansprechpartnern unterstützen.

Häufige Fragen

Muss ich Modelo 210 abgeben, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?→

Ja. Auch bei reiner Eigennutzung erhebt Spanien eine fiktive Einkommensteuer auf den zugerechneten Wohnwert (Imputación de Rentas), die einmal jährlich – innerhalb der gesetzlichen Frist des Folgejahres – zu erklären ist.

Muss ich Mieteinkünfte quartalsweise erklären?→

Grundsätzlich wird die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) auf Mieteinkünfte über Modelo 210 pro Einkunftsentstehung erklärt. Für Einkünfte ab 2024 ist unter bestimmten Voraussetzungen für EU-/EWR-Bürger eine jährliche Zusammenfassung (Gruppierung) statt einer Erklärung je Vorgang möglich – die genauen Voraussetzungen sollte ein Steuerberater oder die AEAT-Website prüfen.

Wie hoch ist die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)?→

Nicht-Residenten zahlen Vermögensteuer auf in Spanien belegenes Vermögen oberhalb eines Freibetrags. Die Sätze und Bonifikationen sind regional sehr unterschiedlich und ändern sich; pauschale Aussagen wie 'real 0 %' für eine bestimmte Region sind nicht verlässlich. Zusätzlich kann für sehr große Vermögen die staatliche Solidaritätssteuer (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas) greifen. Die aktuelle Regelung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Was passiert steuerlich beim Verkauf durch einen Nicht-Residenten?→

Der Käufer behält in der Regel 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag über das Modelo 211 als Vorauszahlung an das Finanzamt ab. Der Verkäufer erklärt den tatsächlichen Veräußerungsgewinn anschließend selbst über das Modelo 210 und verrechnet die einbehaltenen 3 % mit der geschuldeten Steuer.

Wird der Verkaufsgewinn auch in Deutschland besteuert?→

Spanien und Deutschland haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung vermeiden soll. Wie sich spanische und deutsche Besteuerung im Einzelfall zueinander verhalten, hängt von den persönlichen Umständen ab – dafür ist eine grenzüberschreitende steuerliche Beratung sinnvoll.