Steuern als Immobilien-Eigentümer in Spanien: IBI, Modelo 210, Plusvalía
Welche Steuern Sie als deutscher Nicht-Resident in Spanien jährlich zahlen müssen: Grundsteuer IBI, fiktive Einkommensteuer Modelo 210, Vermögensteuer und beim Verkauf Plusvalía und Wertzuwachssteuer.
Drei Steuerarten, die jeden Eigentümer betreffen
Wer in Spanien Eigentümer ist, hat es mit drei Ebenen zu tun: kommunale Grundsteuer (IBI), staatliche Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR via Modelo 210) und – ab bestimmten Vermögensgrenzen – Vermögensteuer. Beim späteren Verkauf kommen Plusvalía und Gewinnbesteuerung hinzu.
IBI – die spanische Grundsteuer
Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) wird einmal jährlich von der Gemeinde erhoben. Er bemisst sich am Katasterwert (valor catastral) und liegt typischerweise bei 0,4 – 1,1 % davon – je nach Gemeinde. Für eine 400.000 € Wohnung an der Costa Blanca fallen meist 300 – 700 € IBI im Jahr an.
Modelo 210 – die fiktive Einkommensteuer
Spanien unterstellt jedem Nicht-Residenten, der eine Immobilie besitzt, einen fiktiven Wohnwert – auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (bei Neubewertung in den letzten 10 Jahren), sonst 2 %.
- EU-/EWR-Bürger: 19 % Steuersatz, abzugsfähige Betriebsausgaben (anteilige Nebenkosten, AfA bei Vermietung)
- Drittstaat-Bürger (z. B. Schweiz, UK post-Brexit): 24 %, keine Werbungskosten abziehbar
Bei Vermietung wird statt des fiktiven Werts die tatsächliche Miete besteuert. Abgegeben wird die Erklärung über das Modelo 210 – bei Eigennutzung jährlich bis 31. Dezember des Folgejahres, bei Vermietung quartalsweise.
Vermögensteuer (Patrimonio)
Nicht-Residenten unterliegen der Vermögensteuer auf das in Spanien belegene Nettovermögen, das den Freibetrag von 700.000 € überschreitet. Hypotheken mindern die Bemessungsgrundlage. Die Sätze sind regional unterschiedlich: Madrid bonifiziert zu 100 %, Andalusien bonifiziert seit 2022 ebenfalls vollständig, Valencia und Balearen erheben weiterhin.
Beim Verkauf: zwei Steuern auf einmal
- Gewinnsteuer (Ganancia Patrimonial): 19 % auf den Verkaufsgewinn (Verkaufspreis − Kaufpreis − Erwerbsnebenkosten − werterhöhende Investitionen). Bei Nicht-Residenten behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie als Vorauszahlung ans Finanzamt (Modelo 211 / 210H).
- Plusvalía Municipal: kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs. Nach dem Verfassungsgerichtsurteil 2021 nur noch bei tatsächlichem Wertzuwachs.
Wann reicht ein Gestor und wann braucht es Steuerberater?
Für reine Eigennutzung mit IBI + Modelo 210 genügt in den meisten Fällen ein günstiger Gestor (150 – 300 € pro Jahr). Sobald Vermietung, Vermögensteuer-Pflicht, Verkauf oder komplexe DBA-Themen ins Spiel kommen, lohnt ein zweisprachiger Steuerberater (Asesor Fiscal) mit Erfahrung im deutsch-spanischen Recht.
Häufige Fragen
Muss ich Modelo 210 abgeben, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?→
Ja. Auch bei reiner Eigennutzung erhebt Spanien eine fiktive Einkommensteuer auf den katastralen Wohnwert (Imputación de Rentas). EU-Bürger zahlen 19 % auf 1,1–2 % des Katasterwerts, abgegeben jährlich bis 31.12. des Folgejahres.
Wie hoch ist die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)?→
Nicht-Residenten zahlen Vermögensteuer auf in Spanien belegenes Vermögen über dem Freibetrag (i. d. R. 700.000 €). Die Sätze sind progressiv von 0,2 % bis 3,5 % – je nach autonomer Gemeinschaft (Madrid: 100 % Bonifikation, real 0 %).
Was ist die Plusvalía Municipal beim Verkauf?→
Eine kommunale Wertzuwachssteuer auf die Bodenwertsteigerung seit dem letzten Eigentumsübergang. Sie trägt formal der Verkäufer, wird seit dem Urteil 2021 nur noch erhoben, wenn tatsächlich Wertzuwachs entstanden ist.
Wird der Verkaufsgewinn in Deutschland nochmal besteuert?→
Spanien und Deutschland haben ein Doppelbesteuerungsabkommen. Der spanische Verkauf wird primär in Spanien besteuert (19 % für EU-Bürger auf den Gewinn); Deutschland rechnet nach DBA an oder stellt frei.