Steuern für Wohnungseigentümer: Leerstand zwischen Mietern und Schenkung ab 65 richtig einordnen

La Vanguardia erklärt am 13. Oktober einen häufigen Fall: Ein Mieter zieht im März aus, der nächste kommt erst im Mai. In dieser Zeit gibt es keine Miete. Steuerlich verschwindet dieser Zeitraum aber nicht.

Für die vermieteten Tage werden die Mieteinnahmen erklärt. Davon lassen sich die passenden Kosten abziehen. Für die Tage, an denen die Wohnung leer stand, kann eine sogenannte Einkommenszurechnung anfallen. Das gilt, wenn es nicht die eigene Hauptwohnung ist und keine andere gesetzliche Ausnahme greift. Auch wer die Wohnung in dieser Zeit aktiv zur Miete anbietet, entgeht dem nach Angaben der Steuerbehörde nicht automatisch.

Nach Artikel 85 des IRPF-Gesetzes beträgt die fiktive Einnahme in der Regel 2 % des Katasterwerts. Sie wird anteilig nach den leerstehenden Tagen berechnet. Unter bestimmten Bedingungen zur Überarbeitung des Katasterwerts sind es 1,1 %.

Das ist kein Steuersatz. Der Betrag wird zum übrigen Einkommen hinzugerechnet. Wie viel Steuer am Ende anfällt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. La Vanguardia rechnet ein Beispiel: Bei 100.000 Euro Katasterwert und 30 Tagen Leerstand ergeben sich bei 1,1 % rund 90 Euro, bei 2 % rund 164 Euro zusätzliches Einkommen.

Ein häufiger Fehler ist, alle Jahreskosten so abzuziehen, als wäre die Wohnung das ganze Jahr vermietet gewesen. Zinsen, Versicherung, Gemeinschaftskosten, IBI, Nebenkosten oder Abschreibung werden grundsätzlich nur für die vermieteten Tage berücksichtigt. Von der fiktiven Einnahme selbst lassen sich keine Kosten abziehen.

Eine Ausnahme nennt die Quelle: Reparaturen, die nur der nächsten Vermietung dienen, etwa Streichen, können unter Bedingungen abziehbar sein. Dann darf der Eigentümer die Wohnung in der Zeit nicht selbst nutzen. Finanzierungszinsen für die Zeit vor dem neuen Vertrag zählen laut Steuerbehörde nicht dazu.

Mehrere spanische Medien berichteten Anfang Oktober über eine Regel für Menschen ab 65. Die Meldung vom 13. Oktober stammt von OkDiario. Die Rechtsgrundlage ist Artikel 33.4 b des IRPF-Gesetzes. Danach ist der Gewinn aus der Übertragung der eigenen Hauptwohnung durch Personen ab 65 von der Einkommensteuer befreit. Das gilt auch bei einer Schenkung.

Laut OkDiario hat die Steuerauskunftsstelle DGT in der Auskunft V0571-26 vom 11. März 2026 bestätigt: Die Befreiung kann auch gelten, wenn nur die Hälfte der Wohnung verschenkt wird. Im geschilderten Fall ging es um eine Schenkung an den Ehepartner. Den Text der Auskunft haben wir nicht im Original eingesehen.

Entscheidend ist, dass es sich um die Hauptwohnung handelt. Als Regel gilt eine ununterbrochene Nutzung von mindestens drei Jahren. Die Wohnung muss bei der Schenkung noch Hauptwohnsitz sein oder es in den zwei Jahren davor gewesen sein. In einer anderen Auskunft, V0217-26, lehnte die DGT die Befreiung ab: Der Eigentümer wohnte seit über 14 Jahren nicht mehr dort und hatte die Wohnung vermietet.

Die Befreiung betrifft nur die Einkommensteuer des Schenkenden. Sie bedeutet keine allgemeine Steuerfreiheit. Wer beschenkt wird, zahlt grundsätzlich Schenkungsteuer. Wie hoch sie ist, hängt von der Region, dem Wert und dem Verwandtschaftsgrad ab. Viele Regionen gewähren Ermäßigungen, aber nicht alle gleich. Zusätzlich kann die kommunale Wertzuwachssteuer auf Grundstücke, die Plusvalía municipal, anfallen. Dazu kommen Notar- und Registerkosten.

Beide Fälle hängen stark vom Einzelfall ab. Für die Steuererklärung oder eine geplante Schenkung empfiehlt sich eine Prüfung durch eine Steuerberatung in Spanien. Dieser Text ersetzt keine Beratung.

La Vanguardia: Leerstand zwischen zwei Vermietungen richtig erklären
BOE: Ley 35/2006 del IRPF (Art. 33.4 b und Art. 85)
OkDiario: DGT-Auskunft V0571-26 zur Schenkung eines Wohnungsanteils
El Español: Voraussetzungen der Befreiung ab 65