Nota Simple & Due Diligence: Was vor dem Arras-Vertrag geprüft werden muss

Was in der Nota Simple steht

Die Nota Simple Informativa ist ein amtlicher Auszug aus dem Registro de la Propiedad (spanisches Grundbuchamt), der jederzeit gegen Gebühr online oder vor Ort angefordert werden kann. Sie liefert vier zentrale Informationsblöcke:

Titular / Eigentümer – wer aktuell im Register als Eigentümer eingetragen ist, inklusive Erwerbsdatum und Eigentumsanteil.
Descripción / Objektbeschreibung – Lage, registrierte Fläche, Grundstücksgrenzen und bauliche Merkmale.
Cargas / Lasten – eingetragene Hypotheken, Pfändungen (embargos), Nießbrauchrechte oder Servitute (servidumbres, z. B. Wege- oder Leitungsrechte).
Situación jurídica – Hinweise auf laufende Verfahren, Beschränkungen oder Anmerkungen (anotaciones).

Wichtig: Die Nota Simple ist eine Momentaufnahme. Sie sollte kurz vor Unterzeichnung des Arras-Vertrags erneut angefordert werden, da sich zwischen Reservierung und Vertragsunterschrift neue Lasten eintragen lassen könnten.

Catastro vs. Grundbuch: zwei unabhängige Register

Viele deutsche Käufer gehen davon aus, dass Grundbuch und Kataster dieselben Daten enthalten. Das ist in Spanien nicht der Fall:

Das Registro de la Propiedad ist ein zivilrechtliches Register, geführt von den Registradores, zuständig für Eigentumsverhältnisse und Lasten.
Das Catastro (Kataster, geführt über die Dirección General del Catastro) dient primär steuerlichen Zwecken und der Objektidentifikation (referencia catastral).

Beide Register werden unabhängig voneinander gepflegt. Das führt in der Praxis häufig zu Abweichungen: eine im Grundbuch nicht erfasste Erweiterung, eine im Kataster falsch verzeichnete Fläche oder ein Grenzverlauf, der nicht mit der Realität übereinstimmt. Vor dem Kauf sollten beide Angaben – Nota Simple und Katasterauszug (certificación catastral) – nebeneinander gelegt und mit der tatsächlichen Bausituation verglichen werden.

Baugenehmigungen und Flächenabweichungen

Eine im Grundbuch eingetragene Fläche oder ein eingetragener Anbau bedeutet nicht automatisch, dass dafür auch eine gültige Baugenehmigung der Gemeinde vorliegt. Gerade bei Terrassenverglasungen, ausgebauten Dachgeschossen, Pools oder Gartenhäusern kommt es vor, dass Bauten zwar physisch existieren und teils sogar später ins Grundbuch nachgetragen wurden, ohne dass die zugrunde liegende Genehmigung je erteilt wurde. Diese Konstellation kann sich bei Landhäusern und älteren Objekten zu einem eigenständigen Prüfthema entwickeln – mehr dazu im Ratgeber zur Baulegalität von Bestandsimmobilien.

Due-Diligence-Checkliste vor dem Arras-Vertrag

Prüfpunkt	Woher
Aktuelle Nota Simple (max. 1–2 Wochen alt)	Registro de la Propiedad
Katasterauszug und Flächenabgleich	Sede Electrónica del Catastro
Bestehende Hypotheken oder Pfändungen löschen lassen	Verkäufer / finanzierende Bank
Baugenehmigungen für Anbauten und Umbauten	Gemeinde / Bauamt
Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft	Verwalter / Comunidad de Propietarios
Energieausweis, ITE-Protokoll bei Altbau	Verkäufer / zertifizierter Techniker

Wer die Prüfung übernehmen sollte

SpanienZuhause.de vermittelt Kontakte, prüft aber selbst keine Register- oder Bauunterlagen. Diese Aufgabe gehört in die Hände eines unabhängigen, spezialisierten spanischen Anwalts, der ausschließlich im Interesse des Käufers handelt – nicht in das des Verkäufers oder eines vermittelnden Maklers. Er kann die Nota Simple juristisch bewerten, mit dem Katasterauszug abgleichen und offene Fragen direkt bei Gemeinde oder Registeramt klären, bevor eine Anzahlung fließt.

Häufige Fragen

Was genau ist eine Nota Simple?→

Ein amtlicher Auszug aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), der aktuellen Eigentümer, Objektbeschreibung, eingetragene Lasten (Hypotheken, Pfändungen, Servitute) sowie Größe und Grenzen zeigt. Sie ist keine Eigentumsgarantie, sondern eine Momentaufnahme des Registerstands.

Warum weichen Catastro und Grundbuch oft voneinander ab?→

Beide Register werden von unterschiedlichen Behörden unabhängig geführt: das Catastro (Kataster) primär für steuerliche Zwecke, das Registro de la Propiedad für zivilrechtliche Eigentumsverhältnisse. Flächenangaben, Grenzverläufe oder Anbauten können daher in beiden Registern unterschiedlich oder veraltet erfasst sein.

Reicht eine Nota Simple als alleiniger Kaufnachweis?→

Nein. Sie ist ein wichtiger, aber nur ein Baustein der Due Diligence. Baugenehmigungen, Energieausweis, Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft und die tatsächliche Übereinstimmung von Bauzustand und Eintragung müssen zusätzlich geprüft werden.

Wer sollte die Nota Simple prüfen?→

Ein vom Verkäufer und vom Makler unabhängiger spanischer Rechtsanwalt (abogado), der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Er kann die Nota Simple juristisch einordnen und mit Katasterauszug, Baugenehmigungen und der Gemeinde abgleichen.