Mietvertrag in Spanien: Verlängerung und Kündigung nach der Mindestlaufzeit

Symbolbild – mit künstlicher Intelligenz erstellt.

Ausgangslage: die gesetzliche Mindestlaufzeit

Für Wohnraummietverträge, die ab dem 6. März 2019 geschlossen wurden, gilt in Spanien eine gesetzliche Mindestlaufzeit (Art. 9 der Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU): fünf Jahre, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, und sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist – etwa eine Immobiliengesellschaft. Auch wenn im Vertrag eine kürzere Laufzeit steht, kann der Mieter in der Regel auf die Verlängerung bis zu dieser Grenze bestehen. Für ältere Verträge gilt die Rechtslage zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Automatische Verlängerung nach der Mindestlaufzeit

Läuft die Mindestlaufzeit ab, endet der Vertrag nicht automatisch. Nach Art. 10 LAU verlängert er sich um jährliche Abschnitte bis zu drei weitere Jahre, wenn keine der beiden Seiten rechtzeitig mitteilt, dass sie den Vertrag nicht fortsetzen will. Dafür gelten Vorlauffristen: Der Vermieter muss seine Entscheidung mindestens vier Monate vor Ablauf mitteilen, der Mieter mindestens zwei Monate.

Ein typisches Beispiel: Ein Vertrag vom Juli 2019 mit fünf Jahren Laufzeit endete im Juli 2024. Weil der Vermieter nicht rechtzeitig mitgeteilt hatte, dass er nicht verlängern will, lief der Vertrag um drei Jahre weiter – bis Juli 2027. Am Ende dieser gesetzlichen Höchstlaufzeit kann der Vermieter den Vertrag beenden, muss dies aber mindestens 30 Tage vorher ankündigen. Ein allgemeines neues Kündigungsrecht, mit dem Vermieter Altverträge von 2019 vorzeitig beenden könnten, gibt es nicht.

Sonderverlängerungen: Verletzlichkeit und angespannte Märkte

Über die reguläre Verlängerung hinaus sieht das Wohnungsrecht zwei Sonderfälle vor:

• Wirtschaftliche Verletzlichkeit (Art. 10.2 LAU): Mieter, die ihre soziale und wirtschaftliche Verletzlichkeit durch eine Bescheinigung der Sozialdienste nachweisen, können eine außerordentliche Verlängerung um ein Jahr zu den bestehenden Bedingungen verlangen. Bei Großvermietern ist diese Verlängerung verbindlich, sofern kein neuer Vertrag geschlossen wird.
• Angespannte Wohnungsmärkte (Art. 10.3 LAU): In Gebieten, die offiziell als angespannter Wohnungsmarkt (zona de mercado residencial tensionado) ausgewiesen sind, können Mieter eine außerordentliche Verlängerung um bis zu drei Jahre verlangen, die der Vermieter grundsätzlich akzeptieren muss.

Das Wohnungsdekret 2026: außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre

Mit dem Real Decreto-ley 29/2026 hat die Regierung eine weitere befristete Schutzregel geschaffen: Für Verträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, können Mieter eine außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre (in jährlichen Abschnitten) beantragen. Voraussetzungen sind unter anderem, dass der Mieter seinen Zahlungspflichten nachgekommen ist und den Antrag acht Monate vor Vertragsende stellt. Der Vermieter muss grundsätzlich zustimmen – Ausnahmen gelten etwa bei Einigung auf einen neuen Vertrag oder bei Eigenbedarf im gesetzlichen Sinne. Die Regelung ist nicht mit der Verlängerung in angespannten Märkten kumulierbar; im Konfliktfall gilt die günstigere Regelung für den Mieter vorrangig.

Was sich ab dem 15. November 2026 ändert

Das Real Decreto-ley 28/2026 ändert Art. 10 LAU mit Wirkung ab dem 15. November 2026. Die wichtigsten Punkte:

• Längere Kündigungsfristen: Der Vermieter muss seine Entscheidung, den Vertrag nicht fortzusetzen, künftig sechs Monate vorher mitteilen (bislang vier); für den Mieter bleibt es bei zwei Monaten.
• Längere Stillhalteverlängerungen: Erfolgt keine rechtzeitige Mitteilung, verlängert sich der Vertrag um Abschnitte von fünf bzw. sieben Jahren statt bislang drei.
• Entschädigungsregeln: Bei berechtigter Nichtverlängerung sind unter bestimmten Voraussetzungen Entschädigungen vorgesehen, die sich am Referenzpreissystem bzw. an der Wohndauer orientieren – mit gesetzlichen Ausnahmen, etwa bei Eigenbedarf oder einem neuen Vertragsangebot.

Wie die Neuregelungen im Übergang auf bereits laufende Verträge anzuwenden sind, kann im Einzelfall komplex sein – hier lohnt eine rechtliche Prüfung des konkreten Vertrags.

Was Mieter jetzt prüfen sollten

• Vertragsdatum und vereinbarte Laufzeit festhalten – davon hängt ab, welche Rechtslage gilt.
• Fristen im Kalender notieren: vier bzw. künftig sechs Monate (Vermieter), zwei Monate (Mieter), acht Monate für den Antrag auf außerordentliche Verlängerung.
• Mitteilungen immer nachweisbar versenden (z. B. per Einschreiben/Burofax), nicht nur mündlich.
• Bei wirtschaftlicher Verletzlichkeit frühzeitig eine Bescheinigung der Sozialdienste einholen.

Was Vermieter beachten müssen

• Wer den Vertrag nicht fortsetzen will, muss die Vorlauffristen strikt einhalten – sonst verlängert sich der Vertrag automatisch.
• Anträge auf außerordentliche Verlängerung sind grundsätzlich zu akzeptieren, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
• Verkauf der Immobilie beendet den Mietvertrag nicht automatisch; der Erwerber tritt grundsätzlich in den Vertrag ein.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Kündigungen, Eigenbedarf oder Übergangsfragen sollte ein auf spanisches Mietrecht spezialisierter Anwalt den konkreten Vertrag prüfen.

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