Baskenland: Sopela, Urduliz und Bergara gelten ab 4. November als angespannte Mietmärkte
Das Wichtigste in Kürze
- BOE-Resolution vom 29. Oktober 2026, veröffentlicht am 3. November 2026, wirksam ab 4. November
- Gültig drei Jahre ab dem Tag nach der Veröffentlichung
- Erklärungen der baskischen Regierung: Sopela und Urduliz am 27. Juli, Bergara am 11. September 2026
- Großvermieter in diesen Gemeinden: ab fünf Wohnimmobilien in der Gemeinde, ohne Garagen und Abstellräume
- Begrenzung bei Wohnungen ohne Mietvertrag in den letzten fünf Jahren: Miete höchstens nach Referenzindex
- Keine pauschale Kürzung bestehender Mieten
Seit 4. November 2026 gelten Sopela, Urduliz und Bergara für drei Jahre als angespannte Wohnungsmärkte nach dem spanischen Wohnungsgesetz. Das spanische Amtsblatt BOE hat die Erklärungen der baskischen Regierung vom Juli und September am 3. November veröffentlicht. Für neue Mietverträge gelten damit Grenzen, die von der Art des Vermieters und der Wohnung abhängen.
Aktualisiert am 4. November 2026.
Drei Gemeinden im Baskenland gelten seit Mittwoch, 4. November 2026, als angespannte Wohnungsmärkte (zonas de mercado residencial tensionado): Sopela und Urduliz in der Provinz Bizkaia sowie Bergara in Gipuzkoa. Das spanische Amtsblatt (BOE) hat dazu am 3. November eine Resolution des staatlichen Wohnungsministeriums vom 29. Oktober veröffentlicht. Sie wird laut Wortlaut am Tag nach der Veröffentlichung wirksam.
Zeitlicher Ablauf
Die eigentlichen Entscheidungen hat die baskische Regierung bereits früher getroffen:
- Sopela und Urduliz: Erklärung des baskischen Wohnungsministers vom 27. Juli 2026, veröffentlicht im baskischen Amtsblatt BOPV am 14. August 2026.
- Bergara: Erklärung vom 11. September 2026, veröffentlicht im BOPV am 23. September 2026.
Die BOE-Resolution führt diese Erklärungen in der vierteljährlichen staatlichen Liste nach Artikel 18 des Wohnungsgesetzes (Ley 12/2023) zusammen und legt die Geltungsdauer fest: drei Jahre ab dem Tag nach der Veröffentlichung im BOE.
Wer als Großvermieter gilt
Für alle drei Gemeinden gilt eine eigene, strengere Definition von Großvermieter (gran tenedor). Als solcher gilt, wer als natürliche oder juristische Person fünf oder mehr städtische Wohnimmobilien in der jeweiligen Gemeinde besitzt. Garagen und Abstellräume zählen nicht mit. Wohnungen der öffentlichen Hand und ihrer Gesellschaften sind ausgenommen. Die allgemeine Definition des Wohnungsgesetzes gilt ergänzend weiter.
Was die Einstufung für Mietverträge bedeutet
Die Resolution bestätigt für alle drei Gemeinden die Anwendung von Artikel 17.7 Absatz 2 des Mietgesetzes (LAU). Danach darf bei Wohnungen, für die in den letzten fünf Jahren kein Mietvertrag bestand, die Anfangsmiete eines neuen Vertrags nicht über dem Höchstwert des staatlichen Referenzpreisindex liegen.
Für andere Fälle sieht das Gesetz in angespannten Gebieten eigene Regeln vor. Diese hängen unter anderem davon ab, ob die Wohnung zuvor vermietet war und ob der Vermieter Groß- oder Kleinvermieter ist. Welche Regel im Einzelfall gilt, sollte für den konkreten Vertrag geprüft werden.
Was nicht gilt: Bestehende Mietverträge werden durch die Einstufung nicht pauschal gekürzt. Die Begrenzungen betreffen vor allem neue Verträge, die während der Geltungsdauer geschlossen werden.
Einordnung
Mieter: Bei einem neuen Mietvertrag in Sopela, Urduliz oder Bergara lohnt es sich, die Vormiete und den Referenzindex zu erfragen.
Eigentümer: Wer dort fünf oder mehr Wohnungen besitzt, gilt als Großvermieter und unterliegt strengeren Regeln. Wer kaufen und vermieten möchte, sollte die Grenzwerte vorab berücksichtigen.
Gegen die Resolution sind Widerspruch und Klage innerhalb der im BOE genannten Fristen möglich.
Stand: 4. November 2026.
Quelle: BOE Nr. 273 vom 3. November 2026, BOE-A-2026-23088.
Was bedeutet das für Käufer und Mieter?
Mieter und Vermieter erfahren, seit wann und für wie lange die Einstufung gilt und welche Vermieter als Großvermieter zählen. Bestehende Mietverträge werden nicht pauschal gedeckelt.
- Rechtsgrundlage
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, Art. 18; Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, Art. 17.7; BOE-A-2026-23088
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Quellen
Boletín Oficial del Estado (BOE) · 3. November 2026
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-23088
Zusammenfassung der genannten Quellen, vor Veröffentlichung redaktionell geprüft. Keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. SpanienZuhause ist Immobilienportal und Koordinator, kein Makler.
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